Bouwvergunning krijgen ≠ mogen beginnen bouwen

… toch niet zonder nog wat extra formaliteiten en wat extra wachttijd.

Soit, maandag hebben we dus de langverwachte stedenbouwkundige vergunning toegestuurd gekregen. Er zaten ook wat formulieren bij waardoor ik wat bang begon te worden dat de start van de funderingswerken dit weekend er niet echt in zou zitten. Eén van die formulieren is nl. te ondertekenen door de stedelijke bouwtoezichter nadat hij onze voorgevellijn is komen vaststellen. Pas als dat gebeurt is mag je beginnen bouwen. Omdat de beroepsperiode loopt tot 20 maart dacht ik dat die bouwtoezichter pas daarna zou willen langskomen en dat we de hele boel zouden moeten uitstellen. Enige oplossing die ik zag was toch te proberen die bouwtoezichter sneller te laten langskomen. Die man heeft op dit moment gelukkig geen druk agenda want de volgende dag kon die al komen kijken. Wat mij aan de telefoon met de dienst stedenbouw ook opviel is dat ze het niet zo vreemd vonden dat we graag hadden dat hij nu al langs kwam. Het doet mij vermoeden dat we niet de enigen zijn die niet wachten tot het einde van de beroepsperiode om te beginnen bouwen. Het blijft natuurlijk nog altijd een risico dat er alsnog iemand van de administratie in Gent beroep aantekent tegen ons project. Dat zien we echter als een berekend risico en we starten dus dit weekend met de funderingswerken!
Het bezoek van de bouwtoezichter was trouwens echt niet iets om mee in te zitten. Hij heeft eens van ver gekeken naar ons touwtje dat we met veel moeite in de ijzige kou hadden gespannen (zie bericht) en zonder meetwerk geconcludeerd dat het er wel goed uitzag. “’t Is gewoon de buur volgen, hé, da zal wel goe zijn zeker!?”

Hieronder nog even het traject dat onze aanvraag doorlopen heeft:

• Aanvraag: 3/11/2011
• Resultaat ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek: 8/12/2011 (dag 36)
• Openbaar onderzoek: 31/12/2011 – 11/1/2012
• Aflevering vergunning door college van burgemeester en schepenen: 6/2/2012 (dag 96 na aanvraag, mag max. 105 dagen zijn)
• Ontvangen van de vergunning per aangetekend schrijven: 13/2/2012
• Aanplakking van de beslissing van het college op onze bouwgrond door de stad: normaal ten laatste vandaag 16/2/2012, maar het hangt er nog niet…
• Einde mogelijkheid tot beroep tegen beslissing van het college: 20/3/2012 (36 dagen na aanplakking) (dag 139 na aanvraag)

Bouwaanvraag ingediend

Vorige week donderdag, 3 november, hebben we de bouwaanvraag (of beter: stedenbouwkundige vergunningsaanvraag) ingediend. De weg die deze nu gaat afleggen hebben we hier gevonden. Bij de dienst stedenbouw van de stad berekent men automatisch wanneer we de vergunning mogen verwachten en dat is midden februari. Dat zou ideaal zijn!

Lang leve september!

We plannen rustig verder aan ons huisje. Heel wat dingen beginnen deze maand in de plooi te vallen, dus dat is best bemoedigend:

– Het huis is verkocht, de lening is in orde en komende week verlijdt de akte van de bouwgrond;
– Stedenbouw heeft zich na zo’n twee maanden over en weer gemail en een aantal telefoons  akkoord verklaard met ons plan. Struikelblokken waren de gebruikte materialen (pleisterwerk en hout) en het feit dat onze gevel een halve meter naar achter staat tov de gevel van de buren, of toch het stuk gevel van de buren waar we tegen aanbouwen (het ander stuk gevel zit nog een halve meter meer naar achter dan onze voorgevel). De materialen werden toch goed bevonden na het doorsturen van heel wat foto’s van hout en pleisterwerk in de gevels van andere huizen in onze straat. De voorgevellijn was uiteindelijk een kwestie van goed uitleggen hoe we eigenlijk perfect zullen aansluiten met het dakprofiel van de buren, maar dat die halve meter nodig is om het dak symmetrisch te maken hetgeen nodig was voor de houtskeletstructuur. Ze stelden eerst nog een uitsprong voor, maar omwille van de compactheid en het uitzicht doen we dat liever niet. Wat tijd, boterhammen, mails en telefoons hebben er uiteindelijk voor gezorgd dat ze het plan nu conform de bouwvoorschriften vinden.

– Het plan van het huis is nu wat ons betreft klaar:

• Het is vrij definitief dat we gaan werken met wandverwarming. Dat was belangrijk om te beslissen, want mocht het vloerverwarming geworden zijn, dan had de vloeropbouw anders moeten worden uitgewerkt;
• de EPB-man heeft zijn optimalisatie klaar, daarover gaat het volgende bericht, dus straks meer daarover. Maar dat wilden we ook hebben voor onze definitieve zegen te geven aan het plan. Aanpassingen aan de schil waren echter niet nodig, dus ook van die kant groen licht om verder te gaan met het huidige plan;
• voorts werd nog wat gesleuteld aan de indeling: de hoogslapers zijn nu een pak praktischer, de hal boven een pak lichter dankzij een sunpipe, we hebben ook heel wat gediscussieerd over raamoppervlakte en uiteindelijk een compromis gevonden, de inkom is nog wat kleiner waardoor er meer plaats is in de leefruimte, alle leidingen en vooral de rookgasafvoer (die van in de kelder tot aan het dak moet) kregen een plaats en de badkamer heeft wat meer lichtinval dankzij een extra dakvenster;
• het laatste detail was de aansluiting in de gevel van de verticale stroken van hout en ramen met de bepleistering. Eerst werd bepleistering en hout in 1 vlak getekend, maar uiteindelijk zullen de verticale stroken toch 4 tot 6 cm diep in het vlak liggen. Zo kan het pleisterwerk afgerond aangewerkt worden tegen het hout en de ramen, tot grote vreugde van Nele. Klinkt eenvoudig, maar het heeft de architect toch wat extra denk- en tekenwerk gekost. De verticale stroken zullen trouwens geïsoleerd worden met papiervlokken ipv stro. Bij onze gesprekken met strobaalbouwers is nl. gebleken dat het boven en onder ramen het moeilijkst werken is met stro.

Nu moet de architect het houtskelet nog uittekenen, de stabiliteitsingenieur moet zijn zegen geven en dan kan het dossier voor de bouwaanvraag afgewerkt worden. Een maand tijd nog schat de architect.

Ondertussen heb ik ook het plan van de garage getekend (lang leve Sketchup). De stabiliteitsingenieur heeft ook zijn zegen al gegeven en met de man van een collega heb ik al overlegd ivm de jobs waar ik geen ervaring mee heb: funderingen uitzetten en graven, plateau gieten en muur metselen (de garage wordt houtskeletbouw maar bouwvoorschriften vereisen een stenen scheimuur). Op 1 oktober beginnen we eraan!

Huis verkocht!

Het is gebeurd! Na een verblijf van een goede week op immoweb is ons huis verkocht. Tijdens de zomer hadden we nog een aantal werken uitgevoerd (bezetten en laminaat leggen op zolder, extra tuinterrasje aanleggen, eindelijk die spotjes steken, …). Heel wat rommel vond ook zijn weg naar het containerpark of de garage. Na een laatste grondige kuisbeurt, waren we er dan klaar voor. Het huis tenminste toch, want Nele begon stilaan al wat emotioneel te worden van het idee dat we afstand zouden moeten gaan nemen van ons huisje. Zo zag ons zoekertje er ongeveer uit:

Recent (2007) totaal gerenoveerde woning. Instapklaar met geïnstalleerde keuken, eetplaats, living, open trap, badkamer, 2 slaapkamers en technische ruimte. Nieuwe elektriciteit, waterleidingen, CV en ventilatie. Goed geïsoleerd (EPC 126 = beter dan de nieuwbouwnorm), hoogrendementsglas, hoogrendements zonneboiler (voor warm water en verwarming), regenwaterrecuperatie (voor wasmachine, buitenkraan en toiletten) en ventilatie type C. Aangelegde tuin met een groot en een klein houten terras. Tuinbergkast met schuifdeuren. Dicht bij oprit autostrade (1km), shoppingcenter (1,5km), schooltje (500m) en het stadscentrum (3km). 2 staanplaatsen voor een auto voor het huis en mogelijkheid tot het huren van een garage in de buurt. Achter de relatief kleine voorgevel bevindt zich een verrassend grote open leefruimte waar keuken, eetplaats en living in elkaar overlopen. Een lichtstraat en een groot schuifraam brengen veel licht binnen. Deze open ruimte staat via het schuifraam in verbinding met het terras en de aangelegde tuin. Een tuinbergkast aan het terras zorgt voor handige extra opbergruimte. Via een open trap bereik je de eerste verdieping waar de eerste slaapkamer (met grote ingemaakte kast onder de trap), de badkamer (WC, lavabo en bad/douche) en de technische ruimte te vinden zijn. Via een gesloten trap bereik je de afgewerkte, ruime zolderkamer.

We kozen een zonnige dag uit om mooie, lichte foto’s van ons huis te maken en die zorgden snel voor heel wat respons. De biedingen kwamen ook vrij snel en na wat onderhandelen kregen we uiteindelijk een heel mooi bedrag. Zo hebben we ineens wat extra buffer op ons bouwbudget, wat vooral mij heel wat stress zal besparen. Ook de verhuisdatum ligt bij deze vast. Ten laatste op 1 februari zullen we ons adres in Hamme, bij de ouders van Nele hebben.

Deze zomer is ook de banken-soap rustig blijven verder draaien. Op een gegeven moment waren we heel ver bij ING, maar omdat we ons door bepaalde zaken niet meer 100% goed voelden bij het voorstel van ING zijn we voor definitief toe te happen toch nog maar even rond gaan kijken. Gelukkig maar, want KBC bleek dan ineens toch een pak interessantere voorwaarden te kunnen aanbieden. Morgen tekenen we daar en als het dan echt rond is post ik nog wel eens het volledige verhaal van de lening.

Onderhandelen doen we ondertussen ook met de stad Sint-Niklaas ivm wat stedenbouwkundige aspecten. We verwachten hier binnenkort groen licht te krijgen en dan kan de architect beginnen met de detaillering van het houtskelet ifv de bouwaanvraag. Hopelijk kunnen we die in oktober indienen, zodat de startdatum van de werken in maart volgend jaar niet in het gedrang komt.

Verder hebben we ook een stabiliteitsingenieur en een EPB-man aangesteld. Die EPB-er is trouwens al bezig met een voorstudie, zodat we zonodig bepaalde zaken nog in de ontwerpfase kunnen aanpassen. Hij zal ons ook kunnen zeggen wat de meest rendabele investeringen voor energiebesparing zullen zijn. Hij heeft bijvoorbeeld al berekend dat 3-voudige beglazing ons een pak meer K-punten zal opleveren dan bovenop het stro nog extra isolatiemateriaal in de muren of het dak te steken. Ook suggesties ivm zonnewering en bepaling van de warmtebehoefte per ruimte maken deel uit van deze voorstudie. We zijn nu al enorm tevreden van deze EPB-er, die we gevonden hebben via Bart en Tineke uit het verre Limburg, die ook heel tevreden van hem waren.

Tenslotte zijn ook de plannen voor de garage in de maak. Deze teken ik zelf, maar iedereen kan gerust zijn, ook deze plannen zullen door de stabiliteitsingenieur gecontroleerd worden. Het idee is hieraan te kunnen beginnen in oktober, zodat de garage beschikbaar is als opslagplaats tijdens de bouwwerken.

Genoeg om een mens dus bezig te houden, maar nu zijn we vooral super content dat het huis verkocht is. Geen telefoontjes en bezoeken meer en een schoon begin van het bouwbudget!